作者：济南庆典公司   来源：www.m25m.cn   发布日期：2016-09-14

在8月28日，济南庆典设备租赁公司的工作人员应邀参加易居中国16岁庆典。在晚间的宵夜上，与我围坐饭桌的来自全国的传统媒体和自媒体同仁，把杯换盏间，热议的话题三句话不离郑州房地产市场。我作为出席此次活动的唯一的郑州传统媒体代表，自然成为全国媒体争相聚焦的对象。
　　
　　当“房子”成为流行语，不仅体现在上海的夜宴上。当下，在郑州，人们相见时，挂在嘴边的问候语，不再是：“你吃了吗？”，而是：“你买房了吗？”、“现在还是买房的最佳时机吗？”、“我到哪里去买房？”换言之，“大郑州，哪里还有房可买？”而在过往，人们谈及房子，话题往往集中在：“房价什么时候会跌？”、“我该不该出手？”、“买房有额外优惠么？”
　　
　　从上个世纪80年代风靡文坛的作家高晓声的小说《李顺大造屋》，到如今包括郑州在内的全国一、二线城市的全民抢房，再到一房难求无房可买，房子啊房子，一直是萦绕在国人头顶和心间的一种情结，一直是绕不开的牵一房而动全社会的一大热门话题。当房子成为全社会的一种“集体有意识”，当房子成了全民的盛宴、狂欢，当房子承载着全民的希冀、饥渴、焦灼，绷紧全社会的神经，捆绑全社会的资源，我们是不是应该暂时按耐住躁动的狂热的心灵，融铸一些冷思考？
　　
　　无论是“山雨欲来风满楼”，还是“乱花渐欲迷人眼”，抑或“嘈嘈切切错杂弹”。身处郑州房地产市场一线的我们，自然是“春江水暖鸭先知”，“近水楼台先得月”。当我们剥丝抽茧廓清迷雾拨云见日，自然可以从纷繁的表象、纷纭的众说中，梳理、提纯、萃取出相对接近郑州房地产市场本质的观点，形诸文字，以就教于大方之家，以期为促进郑州房地产市场健康平稳发展贡献一己的思考————
　　
　　我看郑州房地产市场的基本面
　　
　　刘文良
　　
　　从年出地王到季出地王、月出地王、日出地王、三日连出三地王、日出双地王。
　　
　　从在售楼部开盘到五星级酒店开盘到国际会议中心开盘到国际会展中心开盘到新郑国际机场T1航站楼开盘，从市场寒潮时的几十人选房到市场转暖时百人选房，到市场升温时的千人选房，再到最近几周市场鼎沸时的万人选房；从人工认筹排号选房到电脑摇号选房再到竞价模式的“云选房”，直至市场上无房可售买房需要开后门找关系托人情，甚至请客送礼，甚至全家总动员连夜排队，甚而至于摇中房号喜极而泣，开盘现场以百米冲刺的速度冲向选房区。
　　
　　从年光盘到季光盘、月光盘，到去今两年的日光盘，再到近几周的半天盘、小时盘。
　　
　　从零首付到首付分期，到客户争相全款购房；从市场低谷时八折购房、九折购房、购房送汽车送家电送出国游，到集体性取消优惠，到降低置业顾问业绩提成，到舍弃全民营销，放弃案场线下活动，再到售楼部不见桶装水不见可乐、咖啡，手机中不闻电商声音，直至最近各家公司财务连明彻夜加班收钱，十二小时忙得没有时间吃饭、上洗手间。
　　
　　如此等等，不一而足。这不是天方夜谭，也不是电影、电视剧的剧情，这是郑州房地产市场的真实表现、真实表情、真实镜像。如果将郑州房地产市场的各种细节、各种表征、各个故事集纳成篇，一定是当今郑州社会百态的“浮世绘”，如拍成电视连续剧，其热播效应定然不会输给当年全国争睹的《渴望》。
　　
　　对于时下郑州房地产的种种表现，笔者不再一一赘述，因为人人都置身其中自然感同身受。作为郑州房地产的观察者和报道者，透过楼市万象，或许可以归结出一些具有代表性的普遍性的发人深思的引人警醒的基本面————
　　
　　一、郑州业已成为房地产意义上的强二线城市，或者干脆称之为房地产意义上的一线城市
　　
　　此言不虚，美言可信。郑州被国务院定位为中部重要的中心城市，正在朝着国家中心城市阔步迈进。中原经济区、航空港区、“一带一路”三大国家战略赋予郑州的政策高地，让郑州迎来历史上千载难逢的发展良机；河南自贸区的获批，郑州锦上添花如虎添翼。全国综合交通枢纽中心的地位，“米”字型高铁枢纽中心的站位，全国第一人口大省的省会城市，千万规模的人口基数，5年人口净流入185万的规模和速度，单核城市的格局，如此区位优势、交通地位、人口红利，国内罕有其匹无出其右，注定郑州成为全国房地产的热点城市、房地产意义上的强二线城市或称之为一线城市，接棒一线城市，紧追和赶超国内房地产热点城市“四小龙”。
　　
　　二、地王频出、地价攀高将成为郑州房地产的新常态
　　
　　今年以来，郑州地王频出，总价、单价、楼面价、溢价率屡创新高，甚至出现面粉贵过面包、楼面价高于区域楼盘售价、郑州地王楼面价略高于广州新地王楼面价的现象，究其原因，既是一线城市竞争惨烈、大量地产央企、地产前三十强长驱郑州逐鹿中原看好河南的必然结果，也是郑州社会经济发展、房地产市场的巨大的上升空间和良好前景的真实反映。截至2015年，我省城市化率达到46.85%，但据国家统计局公布的数据，2015年全国城市化率为56.1%，可见河南仍低于全国平均水平将近10个百分点。作为亿万人口大省的河南，城市化率每提高1个百分点，就意味着有近百万乡镇人口要进入城市。具体到郑州，以近5年人口净流入185万人计，按照人均住房30平方米来计算，5年应该有5550万平方米的增量，反观郑州，只有去年的销售量突破了千万大关，说明供应量缺口依然较大。土地作为不可再生的资源，随着城市化进程的加速、房地产开发的提速，土地资源将越发稀缺，城区的土地供应日益趋紧，土地价值不断刷新，实属正常，对此要理性看待，正确对待，既不能归咎于政府刻意拔高地价，也不能指责外来企业特别是央企的盛宴，郑州在建、在售项目更不能跟风涨价，郑州市政府主管部门应适当限制地王的高溢价率，甚至不妨像南京、苏州等城市那样，对地王竞拍实施熔断机制，从而遏制地王现象的蔓延和地价的脱缰。
　　
　　三、郑州房价并未暴涨，目前的价格上涨属于补涨的市场行为
　　
　　近一个时期以来，无论是媒体、民间，还是地产业内，均将郑州房地产市场中客观存在的量价齐升现象归咎于地王效应，普遍认为地王频出助推、拉高人们对房价上涨的预期，推高房价上涨。笔者认为，地王效应的确导致部分在售项目跟风涨价，也强化了人们的恐慌性购房心理，但是目前郑州房地产市场出现的涨价现象，除地王效应外，更多是仍是受制于供需关系，供需关系才是导致房价上涨的根本因素。相比于国内其他二线城市，郑州房价的基数过去在全国处于较低的水平，近几年房价上涨速度较快、幅度较大，是因为郑州的房地产市场一直处于平稳健康的合理区间，郑州房地产库存较少。在今年6月份之前，郑州房地产库存的去化周期仅有3个月的时间，部分区域如经开区，早已是零库存。经过近两个月的快速去化，目前郑州房地产的库存逼近清仓，几近归零。基于此，笔者认为，目前部分项目虽然程度不同地出现涨价，仍属于企业的市场行为。郑州房价虽不同程度地普涨，但相比于“四小龙”，1—7月份均价、同比、环比、涨幅仍处于低位（详见表格），笔者认为属于合理的价格区间，未来房价仍有继续上涨的走势。郑州房价并未暴涨，与广州一样，目前的涨价仍属于补涨。所以，目前仍是在郑州购房的较好时机，郑州市的经开区、高新区、港区和周边区域的升值空间仍然较大。对于有着自住需求和改善型需求的人群，等待和观望仍要付出较大的代价。
　　
　　四、“郑州人”仍是郑州商品住宅的购买主力
　　
　　这里所说的“郑州人”，并非仅指具有郑州市户籍的郑州人，而是郑州的常居人口概念。他们当中，虽然户口仍在原籍，但是早已在郑州工作、经商、打工，并在郑州成家立业，已与郑州这座城市血脉相通血肉相连，应视为郑州人。因此，虽然统计数字显示，郑州将近一半的商品住房被“外地人”购买，但是这些“外地人”仅仅是户口在外地，实则人在郑州。另外，曾有传言外地的炒房团大举进入郑州，但据笔者走访众多售楼部进行了解，类似温州购房团这样的购房大军并未“侵入”，即使偶有外省购房者，也多为在外省工作、经商、生活的豫籍人士，看好郑州房地产市场的升值空间，返乡置业，此楼置业群体一直存在，最近并未有激增迹象。
　　
　　五、刚需和改善型购房需求仍占市场主流
　　
　　笔者注意到，曾有媒体称，目前在郑州出手购房者多系投机、投资型购房群体，对此，笔者通过调研，得出的结论是投资型购房在客户群体中占比并不像有些媒体所称的居高不下，投资型需求并非市场的主力、主流。应该看到，由于城中村的消泯，租房大军开始大量涌入市场，这类人群最刚需；再者，之前长期持观望心态、坐等房价下降的群体，目前打消观望，纷纷入市，此类人群仍为刚需一族。对于众多希望盘活现有房屋并优化资产，二次三次多次置业的改善型需求，在目前市场上表现最为活跃，此类群体占比最多。投资性需求之前因限购、限贷受到挤压，目前市场活跃，投资型客户呈现增加之势，但是对于此类购房需求，也不应视为洪水猛兽，仍应视为正常的市场需求。
　　
　　中央鼓励去库存，鼓励城镇居民的刚需和改善性需求，但是由于投资渠道的单一，城镇居民投资不动产，希望资产保值、增值，是一种正常的投资行为，不能简单地一棍子打死。一方面，我们要保护老百姓改善居房的合理需求，引导购房者根据自身需要和财力量力而行；另一方面，也要帮助广大购房者打消恐慌性购房、全民购房、疯狅抢房的心理，回归理性轨道，三思而后买。
　　
　　六、郑州真正进入“逐鹿中原”时代，市场的集中度将越来越高
　　
　　伴随着中国地产十强悉数进入郑州，且有众多的地产央企、地产20强、30强企业正在加快对郑州的战略性布局，郑州已经成为外来企业必争的主战场，未来外来企业对郑州新出土地的争夺将会更加白热化，市场的集中度将会越来越高，“地王热”将热度不减。
　　
　　众多外来企业逐鹿中原，将会整体提升郑州房地产的开发水平，引入全新的理念和高端的产品线，对此，我们应当持欢迎态度。但是应该看到，随着郑州地价的不断刷新记录，郑州房地产市场的准入门槛将会越来越高，对进入郑州的外来企业的综合实力、操盘水平、抗风险能力将会提出更加严苛的挑战。与此同时，本土企业的生存空间将进一步受到挤压，部分本土房企将面临“断炊”的生存大考。
　　
　　笔者认为，不管是本土企业，还是外来企业，都应本着对城市、对社会、对客户、对土地负责的态度，力避短期的逐利行为，在提升品质、注重创新、铸造精品的基础上赢得市场去化房源，为郑州城市建设发展、郑州人居环境改善恪尽城市运营商的重责。外来企业进入郑州后，应因地制宜，紧接地气，在郑州开发建设的项目不能做“减法”，更应做“加法”；提倡外来企业在郑州植根，挖“深井”，打持久战，摒弃那种捞一把就走的短视行为。
　　
　　七、政府因综合施策，加大土地供应，从根本上解决土地饥渴
　　
　　郑州市的城市决策者应站位城市、站位未来、站位发展、站位民生，既不要因市场过热，急切地草率地简单粗暴地出台外界盛传的调控政策。实践证明，仅凭政策之手调控房地产市场，不仅不能抑制房价过快上涨，还会导致越调控房价越走高的怪圈。时至今日，百姓对政府调控房地产市场的效果心存疑惑，甚至一有调控消息传出，市场更加恐慌，民众购房声声急；同时，政府部门也不要放任市场的狂热，房管部门要硬起手腕监管市场秩序，严查无证销售；国土部门要加大土地供应，避免土地饥渴，从根本上源头上保证土地供应，避免因土地供应不足导致市场供不应求。
　　　
　　八、关于“存量房”的概念亟待厘清
　　
　　近日，郑州市房管局发布新闻通稿，明确表示：从8月份的市场情况来看，郑州市房地产市场依然保持着较为活跃的态势，市场投放环比增长明显，销售量创年内月度新高。在商品房交易火爆的同时，二手房交易出现了调整，成交面积较上月相比有所下降。郑州市房管局在此提醒广大购房者，郑州市存量房屋接近2亿平方米，是一个巨大的市场，二手房将逐渐成为主要的交易方式，成为满足市民安居的重要选择，不理性的价格行为将不会持续，广大市民要理性购房。
　　
　　在市场炙手可热的“金九银十”季，郑州市房地产行业主管部门发布这一通稿，旨在规范房地产市场，促进房地产市场理性回归、平稳健康发展。对此，需要特出的是，广大市民、购房者需厘清“存量房”的概念。存量房指的是已经建成并且交房的商品住房，属于二手房范畴，切勿理解为市场上可供销售的一手房房源数量。如果不厘清这一概念，媒体在报道时会误导公众，大众会误读郑州房地产市场。